Se você está considerando investir em imóveis e quer entender como obter a melhor rentabilidade, a taxa de retorno de aluguel é um conceito fundamental. Ela mede a rentabilidade do seu investimento imobiliário com base nos rendimentos obtidos através de aluguéis. Neste texto, quero explorar com você o que é a taxa de retorno de aluguel, como calculá-la e analisar as diferenças entre locação tradicional direta, locação com imobiliária e a locação do tipo short stay.
O que é a taxa de retorno de aluguel?
A taxa de retorno de aluguel é uma métrica usada para avaliar o retorno financeiro que um imóvel proporciona ao proprietário através do aluguel. Ela é calculada dividindo a renda anual obtida com o aluguel pelo valor total investido no imóvel. O resultado é expresso em porcentagem, indicando o quanto do valor investido é recuperado anualmente através dos aluguéis.
Como calcular a taxa de retorno de aluguel?
Taxa de Retorno de Aluguel = (Renda Anual de Aluguel / Valor do Imóvel) × 100
Como eu sou bastante teórico, mas também prático, trago um exemplo, se você possui um imóvel avaliado em R$ 500.000 e obtém uma renda anual de aluguel de R$ 30.000 – R$ 2.500/mês -, a taxa de retorno de aluguel seria:
Taxa de Retorno de Aluguel = (30.000/500.000) × 100 = 6% a.a. (ou 0,5% a.m.)
Nesse momento, estou apenas explicando como fazer o cálculo da taxa de retorno, mas espere antes de desistir de ler até o fim, sei que pode parecer um retorno baixo, mas dependendo da modalidade esse retorno poderá ser maior.
Aproveito também para lhe dizer que a maioria das pessoas que investe no mercado imobiliário e não obtém retorno está diretamente ligado a escolha do imóvel e o tipo de locação.
Tipos de locação
Existem diferentes modalidades de locação que podem afetar a taxa de retorno de aluguel: a locação tradicional direta, a locação tradicional com imobiliária e a locação do tipo short stay. Vamos analisar cada uma delas:
1. Locação tradicional direta
Na locação tradicional direta, o proprietário aluga o imóvel diretamente ao inquilino, sem intermediários. Esse tipo de locação pode proporcionar uma taxa de retorno maior, pois elimina as taxas de administração cobradas por imobiliárias. No entanto, exige maior envolvimento do proprietário na gestão do imóvel e na relação com os inquilinos.
Vantagens:
- Maior taxa de retorno devido à ausência de taxas de administração.
- Controle direto sobre a seleção de inquilinos e o gerenciamento do imóvel.
Desvantagens:
- Maior responsabilidade na gestão do aluguel.
- Riscos associados à inadimplência e a manutenção do imóvel.
2. Locação tradicional com imobiliária
A locação tradicional com imobiliária envolve a contratação de uma empresa para gerenciar o aluguel do imóvel. A imobiliária cuida de tarefas como a seleção de inquilinos, a cobrança de aluguéis e a manutenção do imóvel em troca de uma taxa de administração, geralmente entre 10% e 20% do valor do aluguel.
Vantagens:
- Menor envolvimento direto do proprietário na gestão do imóvel.
- Redução de riscos associados à inadimplência e problemas com inquilinos.
Desvantagens:
- Taxa de administração reduz a taxa de retorno de aluguel.
- Menor controle direto sobre o imóvel e os inquilinos.
3. Locação do tipo short stay
A locação do tipo short stay refere-se ao aluguel de curto prazo, geralmente por dias ou semanas, muito popular em plataformas como Airbnb e Booking.com. Esse tipo de locação pode oferecer uma taxa de retorno significativamente maior, mas também implica maior variabilidade na renda e maior necessidade de gestão frequente.
Vantagens:
- Potencial para uma taxa de retorno muito alta, especialmente em áreas turísticas ou de grande demanda.
- Flexibilidade para usar o imóvel quando não está alugado.
Desvantagens:
- Alta demanda por gestão, incluindo check-ins e check-outs frequentes, limpeza e manutenção, caso você não tenha uma empresa que faça a gestão para você. (Já falei sobre a CityHome aqui no meu blog que é uma empresa que faz gestão de toda Linha GO da Melnick)
- Maior variabilidade na renda, dependendo da sazonalidade e da demanda.
Comparação das taxas de retorno
Para entender melhor como essas modalidades impactam a taxa de retorno de aluguel, vejamos um exemplo simplificado:
Imóvel avaliado em R$ 369.000
Para esse exemplo, vou pegar um loft de 26m² do Mural Bom Fim, com o seu valor médio em fase de pré-lançamento.
- Locação tradicional direta:
- Locação tradicional com imobiliária (15% de taxa de administração):
- Locação short stay (Com XTay, ocupação de 70%¹ e diária média de R$ 310):
O retorno sobre o investimento pode ser ainda maior se analisado sob a ótica do valor investido durante o período de obras, pois, quando o empreendimento estiver pronto e locado, ele automaticamente se paga, ou seja, você tem um imóvel de R$ 369.000, pagando apenas R$ 144.000 durante o período de obras.
Por fim, é preciso entender que cada tipo de locação tem suas próprias vantagens e desvantagens, e a escolha ideal dependerá do perfil do investidor, do tempo disponível para gerenciar o imóvel e da localização da propriedade.
Investir em imóveis é uma maneira lucrativa de gerar renda passiva, mas é importante considerar todos os aspectos envolvidos na gestão do aluguel, escolha do imóvel, localização e administradora. Se você deseja maximizar sua taxa de retorno de aluguel e precisa de orientação sobre como proceder, marque um horário comigo. Estou a disposição para tirar suas dúvidas e te ajudar a fazer a melhor escolha para o seu investimento imobiliário.
Abreviações:
a.m.: Ao mês
a.a.: Ao ano
Referências:
¹: Ocupação de mais de 70% da Xtay em 2023: https://hubimobiliario.com/xtay-confirma-mais-de-r-8-milhoes-em-reserva-e-taxa-de-ocupacao-de-mais-de-70/
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